OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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